阳光股份2023年半年度董事会经营评述

阳光股份（000608）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。

(相关资料图)

（一）商业运营管理业务

公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而获取管理服务收入。

（二）物业租赁业务

包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目出租获取租赁收入。截至2023年6月底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近30万平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米。

（三）商住尾盘销售业务

本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目的底商、车位销售。

未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。

根据国家统计局数据，2023年上半年，社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%。按消费类型分，上半年商品零售总额203,259亿元，同比增长6.8%；餐饮收入24,329亿元，增长21.4%。中国宏观经济稳步恢复，但恢复基础尚不稳固，加之房地产市场恢复不及预期，多重因素影响下，商业地产市场供需两端仍偏弱。

从商铺租赁市场表现来看，2023年上半年，实体商业经营情况整体呈恢复态势，带动商铺租赁需求增长，上半年购物中心租金环比上涨0.29%；从写字楼租赁市场表现来看，2023年二季度，区域间写字楼市场呈现分化态势，部分区域写字楼市场活跃度较一季度有所下滑，叠加部分城市新增供应陆续入市，楼宇间竞争加剧，写字楼租金依旧承压，二季度写字楼租金环比下跌0.11%。

购物中心方面，北京市场二季度购物中心首层平均租金止跌回稳，同样本环比上涨0.2%至每天每平方米33.6元，租赁需求稳中有升，二季度末全市空置率8.1%。下半年预计将有超过百万平方米的新增或改造商业，有望结束北京零售物业市场近五年的新增供应低谷，但集中的供应量也会带来较大的招商压力。成都市场整体空置率较去年底上升1.9个百分点至11.6%。以服饰、教培等为代表的品牌持续迭代，导致新增需求的活跃度未达预期；此外，多个购物中心借势

调改，主动腾退租户重新定位招商，致项目空置率大幅度上升。展望下半年，成都零售物业市场还将迎来约54万平方米的新增供应。三季度的暑假及大运会，有望进一步推高旅游热度，刺激消费增长。

写字楼方面，北京全市空置率环比上涨0.5个百分点至19.6%。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。但市场去化压力依然严峻，平均成交租金持续下行，同样本环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井（600859）等子市场租金降幅靠前。下半年，预计六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量，继续推高空置率，租金仍会承压下行。成都优质写字楼市场整体空置率较去年底上升3.6个百分点至24.4%，以价换量为市场去化的主旋律，导致平均租金仍处下行通道，跌幅为0.6%，平均账面租金83元/月/㎡。展望2023年下半年，市场预计迎来约48万平方米的新增供应，将进一步加剧去化压力。

发展战略和未来一年经营计划

（一）公司发展战略

2023年下半年，公司持续以“问题”为导向，围绕年度重点经营目标、重大工作革新变化，实施以“管理优化、专业提升”为主题的“精细化管理年”工作，通过“一个主题、四个原则、六个聚焦”，关注经营提升、成本降低、效率提高、安全生产、管理提升、组织发展，以精细化管理推动公司高质量发展。同时积极探索创新业务，充分结合现有资源，创造新的利润增长点，优化公司业务结构和经营模式；持续盘活闲置资产，“反哺”主营业务和新业务拓展，为实现公司2023年经营目标提供有力保障。

（二）经营计划

1、强化运营能力，促进效益提升

在购物中心运营方面，从消费需求端出发调改品牌组合，通过引入创新型品牌、首店等为消费者提供优质消费内容。同时开展服务提升专项行动，优化升级各项目服务品质，提高消费者的粘性及复购率，打造运营标杆项目；

在写字楼运营方面，通过对租户结构、租约管理及价格体系管理等进一步评估，推出多元化产品以及灵活的营销策略，吸引新租户，刺激成交率；同时通过寻找大面积租户，促进年度出租目标的达成；

另外，公司还将通过完善信息系统，提升信息化水平等手段，加强对一线业务单位的信息化支持，提高业务数据处理效率，并运用各类信息服务平台提升客户体验。

2、拓展优质项目，扩大商业规模

持续关注大湾区以及周边城市核心地段的优质商业项目，聚焦中小型存量商业项目，多渠道、全方位发掘轻资产输出合作模式，充分利用公司商业管理的经验优势，实现服务品质与服务内容向新项目的快速复制，加大商业运营项目规模，提升公司整体品牌价值。

3、转化新产业（300832）项目，寻求利润增长点

在充分考虑风险的情况下，加大新赛道的行业研究，拓宽行业与产品形式，筛选与公司商业基因契合的选项，探索适合公司发展的模式，力争尽快实现接触项目的转化。

4、健全人才培养机制，强化人才梯队建设

公司将继续完善内部管理，通过培养、引进和管理优秀人才，建立合理和稳定的队伍体系。通过实施培训计划、激励机制等方式，培养和挖掘内部人才的潜力，提高人才综合素质和能力水平。建立跨部门、跨岗位、跨地域的人才交流平台，促进各部门之间的合作和经验分享，培养人才的全局意识和团队合作能力。建立科学的绩效评估体系，根据评估结果进行培训和发展计划的调整，持续改进和优化人才梯队建设的策略和方法。

二、核心竞争力分析

1、良好的品牌知名度和影响力

公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。目前公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。

2、丰富的商业运营管理经验

公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。

3、运营项目成熟多样

公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。

三、公司面临的风险和应对措施

1、市场经营风险

2023年预计部分租赁需求、品牌拓店速度将缓慢释放，为维持出租率的稳定，或以降租的方式挽留老租户，将一定程度上面临租赁收入减少的风险。为应对上述风险，公司将通过引入创新性品牌、首店等为消费者提供优质消费内容，提升项目出租率；通过精细化服务提升消费者黏性，提升复购率；关注重点商户、整合多方资源，助力入驻租户提振经营信心，进而实现营业额的提升，保障租赁收入目标达成。

2、行业竞争加剧的风险

随着外部环境的逐渐改善，龙头商业地产的发展与成熟，行业内品牌企业之间的竞争更加激烈。如果公司不能在竞争中持续发力把握时机，将对公司经营产生不利影响。面对上述风险，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不断提升核心竞争力和抗风险能力，推动公司持续健康发展。

3、人才储备不足与团队管理风险

随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度。为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。

4、融资、信贷、利率风险

公司及关联公司主营业务为房地产业务，因此受房地产融资政策影响较大。为应对上述风险，公司将积极研究融资政策，开拓融资渠道，创新融资方式，提升自身抗风险能力，确保公司现金流安全。