财信发展向物业服务商转型 7.8亿现金收购关联物业资产

在连续两年房产销售额原地踏步的背景下，重庆本地房企财信发展(000838.SZ)将借助控股股东的力量向物业服务商转型。

上月以来，财信发展相继公告称将作价1.98亿元、5.8亿元收购控股股东财信地产所持的安徽诚和物业、财信智慧生活服务集团有限公司(以下简称“财信智服”)100%股权，交易金额合计为7.78亿元。

长江商报记者注意到，收购安徽诚和物业是财信发展切入物业赛道的第一步，但随之而来的还有与财信地产之间的同业竞争问题，本月继续收购财信智服的目的之一也在于解决物业服务领域的同业竞争问题。

不过，一季度末负债率已经高达84.37%的财信发展，需以现金方式向财信地产支付两笔交易价款。目前，财信地产所持公司股份质押率高达96.89%，占公司总股本的59.71%，未来一年内到期的质押股数为2亿股，对应融资余额3.5亿元。

另一方面，对于注入的物业资产，财信地产方面也作出了相应的业绩承诺，或将增厚上市公司业绩。

标的多家子公司近期频繁转让股权

7月11日晚间，财信发展披露关联收购方案。公司拟以现金方式收购控股股东财信地产持有的财信智服100%股权。

公司介绍，过去15年，特别是2017年之后，在财信集团将财信智服列为集团发展战略重心后，财信智服已进驻全国20多个省、直辖市，60多个城市，服务业态涵盖住宅、写字楼、商业综合体、公建等多个领域。

根据中国指数研究院评选结果，财信智服位列2021中国物业服务百强企业第13位、中国西部物业服务50强企业第4位。

截至今年5月末，财信智服现有项目517个，合同管理面积合6632.44万平方米，其中住宅类项目合同管理面积4424.6万平方米，公建类项目合同管理面积2207.84万平方米。

这意味着，本次收购之后，财信发展累计物业合同管理面积将达到约8200万平方米。

长江商报记者梳理发现，目前财信智服的下属控股及参股公司共有21家，其中多家为今年年内注入的资产或新设立的公司。

公告显示，财信智服的底层公司中，全资子公司重庆东海物业今年4月末被转让给财信物管，两个月后再次回到财信智服体内。同样的操作还发生在北京国兴物业、吉林建龙物业、深圳公元物业、龙水湖物业等子公司身上，财信智服在今年4月和5月将上述子公司转让给财信物管，并在六月份回收上述子公司股权。

公告进一步披露，2020年和2021年一季度，财信智服母公司分别实现营业收入1.76亿元、0.52亿元，净利润2479.28万元、2009.73万元，经营活动产生的现金流量净额分别为-2930.54万元、1204.37万元。

财信智服的子公司中，重庆财信绿城绿发物业、贵州财信智服、福建财信智服、重庆市财信社区综合服务公司、贵州财信欣隆物业服务公司等五家公司在各报告期内的所有者权益总额均为负数，处于“资不抵债”的状况。

在合并口径下，2020年和2021年一季度，财信智服分别实现营业收入6.87亿元、1.96亿元，净利润5644.8万元、1192.13万元。

本次交易中，财信智服100%股权的估值6.07亿元，交易双方确定交易作价为5.8亿元。同时，交易对手方承诺，财信智服2021年至2023年的净利润将分别不低于6500万元、7200万元、8000万元。

截至目前，财信智服应收重庆财信企业集团2.39亿元。后者承诺，上述款项将于本次交易实施完成前清偿完毕。

两次现金收购控股股东旗下资产

通过收购财信智服，财信发展将全面进军物业服务行业。

事实上，作为重庆本地的房产上市公司，近年在房地产调控政策出台愈发密集、各线城市住房需求分化以及宏观经济等多重因素影响下，财信发展的业务开展面临着较大的考验。

2020年，财信发展的房地产业务全年新开工面积约84.6万平方米，竣工面积约92.48万平方米，结算面积约79.27万平方米，签约销售面积76.16万平方米，销售金额为70.67亿元。而在2019年，财信发展全年新开工面积约115.74平方米，竣工面积约74.36.万平方米，结算面积约45.78万平方米，签约销售面积81.10万平方米，销售金额为70.23亿元。近两年其销售金额原地踏步。

年报显示，2020年财信发展实现营业收入60.52亿元，同比增长78.3%，净利润1.16亿元，同比增长6.82%，但扣除非经常性损益后的净利润为4905.35万元，同比减少39.92%，并较2016年时的1.09亿元下降过半。

今年一季度，财信发展实现营业收入5.01亿元，同比增长210.71%，净利润和扣非后净利润分别为-2986.95万元、-3135.81万元，同比减少6.37%、9.63%。

在此背景下，财信发展上个月就开始进行关联并购，进军物业行业。6月11日，财信发展公告称，公司拟以现金方式收购财信物管持有的安徽诚和物业100%股权，交易对手方财信物管为上市公司控股股东财信地产的全资子公司。

截至今年3月末，安徽诚和物业合同管理面积合计1568.05万平方米。2019年和2020年，安徽诚和物业分别实现营业收入1.46亿元、1.33亿元，净利润1394.04万元、1675.22万元。

根据评估，安徽诚和物业100%股权评估值约为2亿元，交易作价为1.98亿元，相较于其2020年末净资产4576.24万元增值332.7%。

交易对手方承诺，安徽诚和物业2021年至2023年的净利润分别不低于1700万元、1890万元、2100万元。以此合计，财信发展收购的两家标的公司2021年至2023年的承诺净利润数将不低于8200万元、9090万元、10100万元。

彼时，财信发展表示，公司将以本次收购为契机切入物业行业，拓展物业管理业务。

而在收购安徽诚和物业后，财信发展将与控股股东方面新增同业竞争问题。此次继续收购财信智服的目的，也包括为了减少同业竞争问题。

长江商报记者注意到，两次收购完成，财信发展将合计耗资7.78亿元，且全部用现金方式支付。截至今年3月末，财信发展总资产182.54亿元，资产负债率84.37%，货币资金25.44亿元。

两次收购的交易对手方均为公司控股股东财信地产，根据财信发展日前披露的公告，截至7月10日，财信地产直接持有财信发展6.78亿股，占公司总股本的61.63%，累计已质押6.57亿股，占其所持公司股份总数的96.89%，占公司总股本的59.71%。

财信地产未来一年内到期的质押股数为2亿股，占其所持有股份比例29.51%，占公司总股份比例18.19%，对应融资余额3.5亿元。