房地产债爆雷 地产债风险出清仍将持续1~2年

近期，房地产债持续爆雷引发市场巨大关注。在私募看来，相关风险将会持续发酵，未来1~2年将是风险持续出清的过程。对于地产债的投资，私募认为目前仍然处于左侧区域，但存在被错杀的主体和个券。

风险出清仍将持续1~2年

近期部分地产企业发行的信用债出现违约风险，中资美元房地产债二级市场刷新低位，高收益指数断崖式下跌，多家中型房地产企业的债券成交价低至60元附近。受境外情绪带动，境内部分民企房地产债二级交易也出现一定程度的异动。

对此，合晟资产分析，主要原因还是企业自身高杠杆扩张所致。当国家坚持房住不炒、建立房地产长效机制后，不再像之前以房地产作为短期刺激经济的手段，政策定力远超行业预期，行业整体面临融资渠道收缩和销售去化困难的双重挤压，从而引发了行业内信用资质较弱的企业发生信用风险事件。

明毅基金总经理李元丰认为，信用债市场仍处在一个持续出清的过程，可能需要1~2年的时间。在此过程中，信仰一定会不断被打破，信用风险研究投入将上升到前所未有的高度。从行业层面来看，房地产行业持续承压，需求端及供给端均有下滑。债券市场方面，近期部分中大型房地产企业信用风险对市场情绪冲击较大。当前境外高收益房地产债(成交收益率在10%以上)规模超过5000万亿，折价成交的房地产债以民企为主，存在一定的恐慌性抛盘。

他认为，房地产债的波动引起了监管层对可能引发系统性风险的警觉，并开始了对房地产行业风险的摸排及行业政策的微调。整体来看，二级收益率的走高会对一级发行产生负面影响。目前房地产债行业的发行端较为疲软，净融资持续位于较低水平。在这样的背景下，房地产行业信用风险出清仍将持续。

银叶投资信用研究主管徐立强认为，未来一年左右，仍会有不少房地产企业持续爆雷违约，但不会出现大面积连锁反应和金融系统重大风险，无法及时转型的企业将在这波行业底部中被出清。

展望后市，乐瑞资产认为，预计未来将对开发贷、个人按揭及因城施策进行合理纠偏，地产债的融资现金流具备了一定的改善预期，行业系统性风险边际下降。但房企经营现金流的改善预期仍然偏弱，即使未来部分城市因城施策边际放松，保交付的大方针下预售资金监管的加强也会弱化这一正面影响。此外，房地产税试点进程的加速可能会带来销售的二次探底，需要密切关注未来政策的落地对销售带来的真实改善。

地产债仍处左侧区域

具体操作上，合晟资产表示，目前投资的地产债整体资质较好，虽然也受到行业整体信用利差上升影响，但主要是估值波动，偿债风险仍然可控，将继续持有。目前地产债仍然处于左侧区域，央行按揭贷款发放提速只是对前期政策过度执行的纠偏，而非政策放松的风向标，央行提出稳楼市是为降金融系统性风险和房屋交付风险，并不是放松地产的信号，仍需耐心等待政策拐点的出现以及高层对市场呵护的声音。未来半年，行业仍面临供应商收缩授信和销售下滑的挤压。

合晟资产分析，信用事件频发，既有企业的偿债能力问题，也有企业的偿债意愿问题，而偿债意愿恶化的传染性更强，对投资者的伤害更大，对信用市场的破坏力也最大，会伤害市场赖以存在的信任根基。

乐瑞资产认为，对当前地产企业而言，信用的重建需要看到现金流改善的预期、地产政策链条更有力的缓和与纠偏、金融机构更多的定力、更多销售链条复苏的可能，以及地方政府更灵活且合理的应对。目前，有的环节已经出现良好迹象，有的具有较高的不确定性，有的甚至还在继续恶化，还需进一步观察。

不过，也有私募认为危中有机。茂典资产投研中心表示，地产企业一直是重要的发债主体，当前地产债因连续违约造成市场信心崩坏，整个行业收益率曲线陡然抬升，相信其中有被错杀的主体和个券，目前茂典各个产品仓位均在合理水平，市场局部出现超调机会，各个账户均有充足的现金流去挖掘目前的市场机会。随着更深入研究，积极甄别个券，当下应该是一个创造超额收益的好时机。(中国基金报记者 房佩燕)