杭州版共有产权房：与商品房享受同等权益

昨天上午，杭州正式公布了《杭州市共有产权保障住房管理办法》(下称《管理办法》)，自2021年12月27日起施行，杭州版共有产权房正式登场。

《管理办法》共41条，从概念定义、用地保障、建设方式、户型面积、价格管理、准入条件、销售和申购程序、不动产登记、增购回购管理、上市交易限制、违规处理制度等15个方面进行了明确，规范共有产权保障住房建设和管理，保障市民住房基本需求。

明确概念定义

共有产权保障住房是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用和处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。

《管理办法》第四条明确购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。

明确建设方式

共有产权保障住房采取划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转用三种筹集方式。其中，出让土地集中新建的，按照“限房价、定份额、竞地价”的原则，在宗地出让方案中限定购房家庭所持份额，明确套型面积、交付时间、销售方式、销售基准价等内容，以“竞地价”方式公开出让住宅用地，由土地受让企业进行开发建设。

同时，明确共有产权保障住房建设用地纳入本市国有建设用地年度供应计划，其用地指标按不低于国有建设用地出让总量的一定比例单列,用地予以优先供应。

明确户型面积

共有产权保障住房户型以中小套型为主，套型设计应功能布局合理，有效满足居住需求。既有房源转用的，不受前述套型限制。

明确价格管理

共有产权保障住房销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。

划拨土地共有产权保障住房，购房家庭可根据支付能力在50%-80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。出让土地共有产权保障住房，购房家庭产权份额为土地出让时已确定的份额比例，按照单套销售价格对应的产权比例支付购房款。

明确准入条件

按照户籍非户籍全覆盖、分类确定准入原则，明确在符合限购前提下，户籍家庭需要满足：主申请人具有一定年限以上市区户籍、购房家庭一定年限内在市区无房、单身申请人需年满30周岁以及市政府规定的其他条件，

非户籍家庭需要满足：主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》、主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限、购房家庭一定年限内在市区无房、单身申请人需年满30周岁以及市政府规定的其他条件。

购房家庭房产核定的范围包括：申请家庭(含未成年子女)在市区已进行不动产登记的房产、购房合同已经网签备案的房产、承租的公有住房(福利分房)、已签订征收(拆迁)安置协议未进行不动产登记的房产，以及批地建房情况等。其中涉及年限的规定以及房源供应方案具体在申请时的受理公告中明确。

明确销售和申购程序

共有产权保障住房采用申请预售、发布公告、资格审核、配售摇号选房四个步骤的销售和申购程序。其中资格审核环节，由申请家庭提出申请，经审核后按规则确定配售摇号选房排序名单并进行公告。具体的规则将在受理公告中明确。

配售摇号选房环节，放弃选房或选房后放弃购房的家庭，自当次选房结束之日起两年内不得申请共有产权保障住房。

明确签订合同

共有产权保障住房购房家庭应与开发企业签订《共有产权保障住房购房合同》，与代持机构签订《共有产权保障住房使用管理协议》。

明确不动产登记

共有产权保障住房购房家庭应按规定办理共有产权保障住房不动产登记。不动产登记机构应当在预告登记证明和不动产权证上记载不动产权利人，附记共有产权保障住房、购房家庭份额、政府份额、限制交易年限等内容。划拨和出让土地建设共有产权保障住房的，不动产登记土地性质分别为划拨和出让。

明确与其他住房保障政策的衔接

承租公租房、保障性租赁住房的家庭购买共有产权保障住房的，应当在签订购房合同前腾退原承租的房源;享受公租房租赁补贴、高层次人才租赁补贴、新引进大学毕业生租房补贴的家庭购买共有产权保障住房的，自签订购房合同次月起停止发放上述补贴。

明确增购管理

共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房, 仍视作享受过共有产权保障住房保障。

划拨土地权利性质调整为出让，出让年限为70年，自非税收入票据填发之日起计算。不动产权证附记“需取得原不动产权证满10年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易”。市发改部门会同市财政、住房保障和房产管理等部门对增购价格进行市场评估，每年公布一次。

明确回购管理

共有产权保障住房购房家庭因故需退出保障的，可向代持机构提出回购其份额的申请，由代持机构进行回购。取得不动产权证未满5年的，回购价款为原销售价款加上按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息，如届时市场价格低于上述价格的，以市场价格回购;满5年的，回购价款参照增购价格执行。

明确上市交易限制

共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满10年的，可将其共有产权保障住房份额上市交易。代持机构在同等条件下具有优先购买权;代持机构放弃优先购买权后，购房家庭方可向他人转让。购房家庭按照其产权份额获得转让总价款的相应部分。转让后，住房性质转为商品住房, 土地性质由划拨调整为出让。

明确违规处理制度

共有产权保障住房购房家庭存在违反相关规定行为的，代持机构可按照相关约定，要求其改正并追究其违约责任。

共有产权保障住房购房家庭采取隐瞒事实、弄虚作假等手段违规取得申购资格的，主管部门应取消其资格，按照以下规定处理，并禁止其在10年内再次申请本市各类保障性住房：已签订购房合同未交付房源的，由开发企业与其解除购房合同;已交付房源的，由主管部门通知其限期腾退，由开发企业与其解除购房合同;逾期未腾退的，责令其按违规行为发现时政府份额的增购价格增购政府份额(未公布增购价格的，按同地段商品住房市场评估价执行)，并就已购份额按上述价格补缴差价款。

同时明确购房家庭被责令增购政府份额的，所购房源需在购房家庭取得原不动产权证满15年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易。(商报记者 周坚洪 文/摄)