地产融资“三道红线”影响几何？限制房企有息负债规模

据2020年8月15日21世纪经济报道，监管部门出台房地产融资新规，设置“三道红线”控制房地产企业有息债务的增长。8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资的“三条红线”。

“三条红线”总体上是为了限制房企的有息负债规模。具体是：一、剔除预收款后的资产负债率大于70%;二、净负债率大于100%;三、现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，有息负债规模以2019年6月底为上限，触碰三道线则有息负债规模不得增加，每少触碰一道可增加5%。最多至15%为上限。此外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。

可以看出“三条红线”的政策主要围绕房企的负债、杠杆做出相关限制，这一方面是为了防范地产企业因为盲目加杠杆扩张导致的金融风险，另一方面也是一种对地产行业的供给侧改革，防止土地市场过热、防止企业过度囤地。新政的实施势必会使得地产行业发生变化，我们认为，这主要体现在行业整体系统性风险下降，行业库存与杠杆率相应降低，行业内部竞争格局有望改善。综合来看，这对于房地产行业长远健康稳定的发展来说是好事情，对于自身投资、经营、周转能力较强的房企来说，能够在行业系统性风险降低、竞争格局改善的背景下走的更稳健、更长久。