房企暂时的暖意 并不意味着危机的解除

个别被下调评级的房企表示，尽管面临行业诸多变化，未来我们仍将采取稳健策略，通过“促回款、控负债、强盈利”来保持企业流动性的健康度，适当时机会通过增持、回购等方式给投资人、客户一个更正面、稳定的评估。

“负面、BB、B-”，惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构轮番上阵，大规模下调房企评级。

“增持、配股、回购”，各大房企积极应对，采取各种措施自救。

11月，笼罩在“阴霾”中的房地产行业，展开了一场没有硝烟的狙击战。好消息是，11月10日以来，沪深两市沉寂多时的地产股终于迎来集体上扬，内房股也纷纷上涨。一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数，不少地产债甚至出现了临停潮的现象。

这背后是源于市场上有关房企融资或将适度宽松的利好传闻预期。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园等房企表示有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。这无疑传递出房企境内发债融资松动的信号。

除消息层面外，高盛、贝莱德等外资机构近期正在大举买入中国房企发行的高收益美元债券。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应时，高盛团队成员认为，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

实际上，自9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来，政策微调的朦胧预期就开始出现，之后各级监管部门和行业协会召开了3次房企座谈会，这些动作都被市场解读为利好。

暂时的暖意，并不意味着危机的解除。

“偿债兑付压力、美元债暴跌以及违约事件都影响着整个房地产行业的信用环境。在面临政策、评级机构包括做空机构施压的情况下，房地产行业在短时间内信用资质大概率将呈现分而化之的状态。上述这些动作释放出的利好消息，是可以成为房企的信心之源。但房地产信用的修复，很难在短期内实现。”多位房地产市场人士表示。

房企集体遭遇评级下调

在部分房企暴雷的风险预警拉响后，惠誉、穆迪、标普先后对中资房企展开一拨儿密集的评级下调。

11月9日，标普将世茂集团评级从“BBB-”投资级调整至“BB+”，展望“负面”，并将其高级无抵押票据的长期发行评级由“BB+”下调至“BB”。

11月8日，标普称应祥生控股要求，已撤销其“B-”长期发行人信用评级，撤销其未偿高级无抵押票据的发行评级“CCC+”。撤销评级前的11月2日，标普刚将祥生控股的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”，将其美元票据的的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

11月4日，标普将德信中国评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时，标普确认了公司长期发行人信用评级为“B”，高级无抵押债券的长期评级为“B-”。

11月3日，因经营面临挑战，标普对大唐集团控股的评级展望调整至“负面”，确认其长期发行人信用评级为“B”。

从这一轮评级调整可以看出，标普基本为下调主体或相关债券信用评级，部分房企尽管评级暂时不变，但也遭到了评级展望的下调。其中少数房企同时遭到了主体信用评级、债券信用评级和评级展望的下调。主要是基于当前中国房地产行业艰难的营商情况，标普下调了多家房企的评级和展望。境内外债券市场的波动性、融资环境受限、现金回款率放缓、到期债务压顶和现金流紧张等都是标普忧虑的。

据不完全统计，近两个月以来，包括中国恒大、新力控股、花样年控股、建业地产、荣盛发展、阳光城、绿地控股、中梁控股、佳兆业、当代置业、佳源国际、三盛控股等多家房企的评级或展望均被下调。

北京某券商分析师表示，对房地产行业悲观情绪的过度发酵是下调评级的主要问题。受整体趋势拖累，部分发展良好的房企也惨遭误伤。评级通常被看成是房企的“征信”，被动降级所带来的负面影响巨大，这意味着部分房企的再融资将“举步维艰”。估值9%以上的房企，债券市场再融资难度较高，未来可能面临较大压力。

“综合对中国房地产市场短期发展仍将趋紧的预判，不少房企受到了境外评级机构就公司未来展望及评级的向下调整，当然也不排除存在下调过程中评级机构对个别企业情况了解不充分的可能性。”个别被下调评级的房企表示，尽管面临行业诸多变化，未来我们仍将采取稳健策略，通过“促回款、控负债、强盈利”来保持企业流动性的健康度，适当时机会通过增持、回购等方式给投资人、客户一个更正面、稳定的评估。

大股东出手“护盘”

地产行业的冷冽让房企大股东们纷纷自掏腰包“砸钱”自救。

11月9日，旭辉控股发布公告称，将以供股的方式发行最多约4.18亿股新股，募集约16.73亿港元，所募款项将用于资金储备。

在这里，旭辉控股大股东林氏家族承诺“全额兜底”，将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元。

旭辉控股CFO杨欣表示，本次供股会让旭辉的资本金得以增厚。今年以来，旭辉大股东已投入超过8.47亿港元，增持近1.5亿股，其高管及独立非执行董事亦多次增持。此外，旭辉近期一直在二级市场持续回购债券，通过积极主动的债务管理，应对市场波动。

据了解，10月7日至11月3日，旭辉控股在公开市场回购了本金总额为7530万美元的票据。

近日陷入流动性紧缺传言中的世茂也开始了“护盘”行动。公开信息显示，世茂集团董事局主席许荣茂于11月5日、11月9日先后两次斥资约16.23亿港元分别增持1.15亿股和100万股。增持完成后，许荣茂持股比例达到66.28%。5日，世茂还在公开市场回购部分2022年7月到期的4.75%美元优先票据，合计150万美元。

IPG中国(区)首席经济学家柏文喜认为，在多家头部房企债券违约的情况下，大股东增持、回购都意在提振市场信心，这些行为能对上市公司股价形成一定支撑。在这个关口买入自家股票，也在一定程度上向市场表明公司的基本面预期较为乐观。这两天地产股强势上涨，业内公认是房企融资传来利好消息所致。

11月11日，正荣地产发布公告，称公司进一步回购本金额为100万美元的2022年票据II，占已发行2022年票据II本金总额的0.33%;另已进一步回购本金额为355万美元的2022年票据III，占已发行2022年票据III本金总额的1.61%。

与此同时，正荣地产还获控股股东增持，欧宗荣的全资子公司RoYueLimited于2021年11月5日-11月8日在公开市场以平均每股约3.61港元合计增持280.1万股，耗资约1010.38万港元。

11月7日，新城控股发布公告称，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。该次赎回的资金来源为其自有资金。11月8日晚间，建业地产公布，已全部赎回2021年到期3.63亿美元6.75%优先票据。

在此之前，中国金茂、中梁控股、融信中国、雅居乐、弘阳地产、中国奥园等多家房企纷纷启动境外美元债回购，或增持股票等行动向市场释放积极信号。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，一方面，房企通过回购可以进行债务置换，缓解短期内的债务到期压力。另一方面也在于提振和重塑市场信心，意在维稳。

银河证券表示，目前行业整体风险可控，待个别房企风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。 (苗 野)