法拍房限购背后的杭州楼市 资金流向二三梯队房源

3月3日，杭州发布楼市新政，法拍房被纳入限购范围：3月4日及以后开拍的法拍房，参加法拍的竞买人需符合本市住房限购条件。据透露，几天前，杭州名城公馆一套法拍房，拍出了95831元/平方米的天价，比该小区之前最高的二手网签价都高出了40%。春节过后，杭州法拍房的价格屡屡触及天花板。限购政策出台后，法拍房降温立竿见影。据杭州媒体报道，杭州法拍房限购后的4天时间里，当即有17套已经挂出的法拍房源临时撤回，只有一套房源成功拍卖，价格也低于评估价129万，法拍市场降温明显。杭州将法拍房纳入限购范畴的同时，也将严厉打击中介受理挂牌价虚高的二手房源。杭州楼市市场风险隐现，这从近期楼市资金流向可见一斑。

法拍房降温

截至3月5日，阿里法拍上显示杭州限购地区有17套房源已经撤回。其中有两套房源都是于3月3日10点开拍，已有竞买人报名参拍。分别是江干区罗兰春天、余杭崇贤陆家桥新苑房源，其中陆家桥新苑房源甚至已在当日进行4轮竞价。另外，下城区中山花园、西湖区梧桐燕庐、城区都市枫林公寓等7套原定于3月4日开拍房源，都已紧急撤回。

由于此前杭州法拍房不限购，往往可以比二手房价溢价20%-30%成交。参拍法拍房，已成为近年来中介业务员为那些没有购房资格的客户提供的一个买房思路。

一个事实是，法拍房一旦拍出新高，会被附近的业主们认为是市场价标杆，成为二手房价暴涨的最大推手之一。法拍房一度被称为二手房的“价格灯塔”。如今，限购政策一出，三月计划进入市场的一大批法拍房将受到影响。这些房源起拍价都是千万以上级别的，比如起拍价1322万的寰宇天下、1606万的青山湖玫瑰园、2000万的万丽璞丽、2250万的水晶澜轩等等。

3月4日当天成交的一套法拍房，只有32轮竞价，最终以521万元总价被拍下，低于市场评估价129万，折合单价6.6万/平方米。透明售房网数据显示，里东山弄近6月最近成交价为6.4元/平方米。

法拍房限购，或会降低市场预期。政策的出台，也是因为法拍房拍卖热度和价格持续上升。据不完全统计，在阿里法拍上，从2月至3月3日，杭州共进行过144次住宅司法拍卖。2月21日融创宜和园一套法拍合院以18.4万/平方米的单价成交，打破杭州法拍天花板，是市场挂牌价的2倍;2月27日，学区房名城公馆以826万元总价成交，折合单价9.58万元/平方米，高出评估价333万元。

资金流向二三梯队房源

法拍房对市场预期的影响，给消费者带来什么信号?首先，一手房市场仍然火热，供应却在减少。资金流向哪里?尽管年前杭州出台了楼市新政，但一手房中签率仍然持续低位。比如，望林府、春熙上和湾、保利和者时光印象府等新盘，虽摆脱了“5年限售”，中签率最高也就16.59%。杭州市区一手房供不应求，导致不限购的临安区成交猛涨。据杭州克而瑞数据，2021年至今(截至3月4日)，临安已领预售证房源1809套，但同期网签房源4025套，供应远小于支出。换言之，临安更多是在消化往年剩余的库存。2020年，临安新房网签量高达26431套，创历史新高。这导致2月杭州十区住宅成交12864套，环比上涨4.4%。

其次，二手房挂牌量创新高，但房东开始下调挂牌价格。3月4日，杭州二手房挂牌量突破13万套。其中大约3.2万套左右是办出产证满5年，这部分房源在涨价。这是继去年6月，挂牌量突破12万套后，杭州二手房挂牌量又上升了一个台阶。按照杭州二手房市场1万套/月的去化量匡算，在挂牌量不增加的情况下，也要13个月的去化时间。

据统计，杭州3月3日-3月7日，共235套二手房房源下调了挂牌价格，价格下调幅度最高的超过千万。比如，华家池公寓一套231平方米的房子，去年8月19日挂牌价为3750万元，目前价格下调了1350万元。

供应量短期内增长明显，是二手房挂牌价下调的主要原因。1月中旬的时候，杭州二手房的挂牌量为12.6万套。春节前后的一个半月时间里，二手房增加了4000套挂牌房源。一方面，去年底有大量新盘交付，涌入二手市场的房源随之增加;另一方面，受春节影响，2月仅成交4900多套二手房。

“当投资品价格高到大部分市场参与者追不起时，风险也随之来临。”杭州一名业内人士指出，杭州楼市投资者发现风险之后，市场表现有可能是价格的松动，也有可能是流动性的丧失。但只要市场热度还在，资金自然会去追逐“第二梯队”的“优秀标的”。

据统计，3月1日至7日，杭州市区共有8盘领证，约1171套房源入市。杭州一手房供应量在减少，中签率越来越低的同时，“二三梯队”的二手房成交放量，以滨江板块、笕桥板块最为明显。