2022上半年房价到底是涨还是跌？购房需求逐渐减弱

对于打算买房的人来说，月份将会是买房非常重要的一个月，3月份的房价走势可能会影响一整年的楼市发展。有人认为，随着楼市的不断发展，房价上涨的支撑已经逐渐消失，今年3月份可能会迎来房价全面下跌，真的是这样吗?

从政策层面来分析，国家调控的最终目的稳定房价，并不是为了降房价，因为房价影响的不仅仅是房地产行业，可能会带来整个社会金融体系的危机。因此从房地产调控的角度来看，全国整体房价“全面下跌”可能性并不大。

不过稳定房价并不意味着所有城市的房价都不涨不跌，房价稳定只是整体房价呈现出稳定的状态，而局部房价已经出现分化。并且房价的分化是多方面的，首先一二线城市和三四线城市的房价出现分化，一二线城市因为具有经济优势和人口优势，未来一段时间房价还有上涨的空间，而多数三四线城市经济发展比较滞缓，同时人口处于流出的状态，长期来看房价会迎来调整。

当然除了城市之间的分化，不同地段的房子也会发生分化，经济学家马光远所说，未来城市中只有20%的房子值得投资，这也就意味着只有20%的房子有比较大的升值空间，并且这些房子基本都是地段比较好的房子，那些地段不好的房子大概率会进入贬值通道。当然未来新房和二手房之间也会出现分化，甚至未来同一区域不同小区的房价都会呈现出不同的发展趋势。

基于楼市的分化，即使未来楼市的“黄金时代”已经过去，房价也不可能会迎来“全面下跌”，即使房价下跌也只可能是局部的房价调整。虽然说今年3月起，整体房价不会出现“全面下跌”，但是现在的楼市确实已经过了最好的发展时间，正如商业大佬*说的那样，房地产行业不可能一直兴旺下去，目前房地产行业兴旺的时代大概率已经过去。无独有偶，香港的房产大佬李嘉诚也认为，未来不管是香港的房地产市场还是大陆的房地产市场，都可能会面临“需求枯竭”的问题，未来房价的上涨空间不大。

关于2020年楼市的发展，有专家预测，虽然楼市不会迎来房价的“全面下跌”但是2021年的房价仍然可能会超乎想象，做出这样的预测主要有3个重要的依据。

从房企来看，“三道红线”压顶，打折促销成常态

2020年9月，央行和住建部约谈了12家重点房企，并给12家重点房企划定了“三道红线”，这一新规的出台可以说给房企带来了非常大的压力，因为“三道红线”就是3个指标，如果不符合央行提出的三个指标，房企就需要做出改变。其实“三道红线”主要规范的还是房企的负债率，因为过去的房企都追求不断扩张，不断扩张是很多房企发展的方向，但是不断扩张的后果就是房企的负债率越来越高，这不仅会给房企带来负债危机，很多房企负债率很高甚至可能会影响到整个房地产行业的稳定甚至整个社会金融体系的稳定。

在“三道红线”的压力之下，很多房企有非常大的去负债压力，房企为了追求快速去负债，最好的方式就是把手里的房子卖出去。如今房子已经没有过去好卖，因此房企想要去库存的话，最好的方式就是给购房者一些优惠，这样才能吸引购房者买房，房企才能卖出更多的房子。从去年“金九银十”的时候就能看出来，房企进行打折促销已经越来越常态化，基本上每家房企都有自己的优惠活动，并且宣传的力度也非常大。相信在今年“金三银四”期间，也会有很多房企进行打折促销，到时候很可能会出现意想不到的房价。

从购房者来看，住房拥有率逐渐提升，购房需求逐渐减弱

如果分析未来房价的走势，一定不可以忽视购房者这个群体，因为购房者对房子的需求量是楼市发展最重要的支撑。在楼市发展初期，不需要担心购房需求的问题，因为几十年前住房拥有率非常低，根据国家统计局的数据，在改革开放初期，人均住房面积还不足10平米，这个时候人们对房子的需求量真的非常大。

不过从现在的各项数据来看，楼市经过这几十年的发展，住房拥有率已经越来越高，人均住房面积也已经达到非常高的水平。根据国家统计局2016年发布的数据，人均住房面积已经超过40平米，相当于一个三口之家可以拥有120平米的住房，说明现在真的已经不缺房子住，并且根据央行的统计数据，2019年城镇家庭的住房拥有率已经高达96%，不仅人均住房面积已经很高，连住房拥有率也已经达到很高的水平。因此从住房需求层面来看，现在住房需求量相比过去小了很多。

当然以上分析的都是刚需的住房需求减弱，其实投资客投资房产的热情也在减弱，这主要是3个原因导致的，首先就是全国的整体房价趋于平稳，投资房产的获利空间已经越来越小;还有就是房子的流动性越来越差，投资房产可能会面临“无人接盘”;最后就是国家出台的打击炒房囤房的政策越来越多，未来可能还会出台房产税，这会给炒房客带来很大的打击。因此住房需求减弱不仅仅是刚需对住房的需求减弱，投资客对住房投资的需求也在减弱。

从房地产金融调控来看，金融政策在不断收紧

2021年开年楼市就迎来了一个比较重要的楼市新政，央行和银保监会出台了房地产贷款新政策，分别对房地产贷款和个人住房贷款设置上限，当然具体的上限标准和银行的档次有关。根据新规，所有的银行可以分为5个档次，不同档次的贷款上限不同，并且银行的规模越大，房地产贷款上限和个人住房贷款的上限就越高。

这对于房地产的影响还是非常大的，任何行业的发展和兴旺都离不开资金的流入，这一政策从资金层面对房地产行业进行限制，其实并不是说设置了房地产贷款上限和住房贷款上限对资金的流入有很大影响，只不过这一新政传递出一个重要的信号，国家在金融层面开始对房地产收紧，违规资金想要流入楼市将会越来越难。这不仅有利于房地产金融的健康发展，更是对整个社会的金融系统有着非常积极的影响。当然这一新政的出台并不利于房价的上涨，甚至可能会造成房价回调，毕竟这是房地产金融收紧的政策，属于利空楼市的政策，不过从长远来看，这也有利于房地产行业朝着健康稳定的方向发展。

结合以上3个层面的分析，楼市的发展也迎来了新的逻辑，我们不能以过去的眼光来看未来房价的走势，在新的楼市环境下，今年的房价很可能会出乎意料。