房地产择机选择龙头 万科A(000002)在手资源丰富

房地产板块被压抑依旧的做多热情被点燃后一发不可收拾，不少个股连拉涨停板，短期翻番的个股亦有多只。随着政策宽松预期的持续，资金流入痕迹十分明显。有分析人士指出，行业最大的压力逐步缓解，板块整体仍有上涨空间，但就短期而言部分个股涨幅较大，投资者可在回调中选择合适标的配置。

从行业数据来看，虽然成交整体仍在下滑，但环比已开始明显好转。根据选取一二三线共45座城市销售数据来看，2022年3月整体成交面积同比减少46.3%，环比增加39.8%。虽然商品房销售仍低迷，但受益于近期政策环境好转及2月低基数影响，市场销售面积环比增长。从供求关系看，3月供求比为0.86，商品房市场供应量有所回升。

从不同规模房企来看，头部房企表现最佳。TOP10房企3月合计权益销售同比减少48%，环比增长45%，TOP11-30同比减少48%，环比增长21%。以上数据不难看出，头部房企销售明显好于腰部房企。

自 2021 年 9 月中央多次提及“两个维护”以来，房地产政策出现明显放松。今年3月份疫情发生以来，稳增长压力进一步增大，各地房地产政策更是呈现提速迹象。在政策宽松背景下，房地产板块在持续反弹后将如何演绎?对此，国联证券分析师郭荆璞指出，当前房地产行业正处在自2008年以来的第三轮宽松期。第一轮在2008年10月至2009年11月间。板块超额收益显著，民营房企胜出。这或主要由于行业处在成长期，民企表现出更大的弹性和成长性;第二轮宽松为2014年6月至2016年3月。期间大盘历经牛市，板块取得超额在此轮上涨期间，大型房企表现亮眼，这主要是由于，随着竞争加剧，龙头企业份额明显提升，因此享受到估值和盈利的双击效应。我们认为，在稳增长和低估值双重催化下，当前房地产板块仍有上行动力。房地产当前市净率处在过去10年9.28%的低估值分位水平，在政策边际改善下，行业或有望迎来戴维斯双击。

当前在稳增长背景下，地方财政及楼市成交均承压，2月居民中长期贷款自统计以来首次为负，多家房企信用风险再度爆发，化解行业风险与稳定市场预期迫在眉睫，政策有望在供需两端加大发力，带动板块估值持续修复。平安证券分析师杨侃表示，中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的强运营、高信用房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。建议投资者重点关注一类是为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等;另一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。

个股精选

保利发展(600048)

公司业绩快报显示，2021年实现营业总收入2850.5亿元，同比增长17.20%。公司2021年销售稳步增长，实现累计签约金额5349亿元，同比增长6.4%，签约面积3333万平方米，同比下滑2.2%，销售均价16049元/平方米，同比增长8.8%。华安证券指出，公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，未来规模提升可期。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展。

万科A(000002)

公司 2021 年获取新项目 148个，计容建面2667.4万方，权益计容建面1901.4万方。新开工面积3265.3 万方，完成年初计划的103.7%。竣工面积3571.4万方，完成年初计划的99.6%。公司手中还有主要位于一二线在建、拟建、已完工的待售货值10756.2亿元。公司还在多个城市参与了旧改、老旧小区改造等不同类型的项目实践，目前旧改项目的计容建面约为534.7万方。银河证券指出，公司在手资源丰富，融资渠道通畅，物业、物流、长租公寓、商管业务齐头并进，面对目前的困境公司积极调整经营战略，2022年有望实现营收和净利润的企稳回升。

金地集团(600383)

公司2021年全年实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长 15.25% ， 全 年 销 售 均 价 为20821.35 元/平 方 米 ， 同 比 增 长2.51%，销售规模增幅处于行业领先水平。银河证券指出，公司抓住融资窗口期，积极补充资金，在21年11月、12月及22年2月相继发行三期中期票据，发行利率分别为4.17%、4.04%、3.58%，融资成本逐步下降。公司财务状况稳健，截止到2021年第三季度末，公司稳居绿档企业，良好的融资优势使其能在政策放松期积极补充资金，在调控周期中抓住机会谋求长期发展。

新城控股(601155)

公司已在全国135个城市布局188座吾悦广场，开业及委托管理在营130座，吾悦广场开业面积1248.4万平方米，同比增长32.8%，平均出租率97.6%，维持较高运营水平。我们认为，商业运营+住宅开发的协同与互补是公司优越的经营模式，有助于公司穿越周期，享有后地产时代运营红利。浙商证券指出，公司偿债压力渐消、融资渠道通畅，且在商业运营方面具有一定优势。2021年虽然受行业大势影响业绩有所波动，但公司“住宅+商业”双驱动的经营模式优势凸出，商业运营有望成为公司收入增长、毛利改善的重要驱动。

中南建设(000961)

公司2021年前三季度累计结算收入449.4亿元，同比增长41.7%，第三季度结算收入175.6亿元，同比增长61.2%。由于行业大环境承压，第三季度公司实现销售金额447.1亿元，销售面积326.9万平方米，同比分别下降27.5%和29.1%。华安证券指出，公司继续深化长期主义战略观，坚持“地产+建筑”双主业发展战略，实现规模增速和经营质量有效平衡。土储资源充裕且重点布局长三角地区。公司降杠杆效果显著未来公司业务协同优势逐步释放，多业态覆盖承接各种城市综合运营项目，具备更强穿越地产周期能力。