负债率80.15% 北辰实业十年市值缩水六成

北辰实业十年市值缩水六成，重仓湖北，去年上半年武汉拿地金额占全国35.9%

“当前疫情对每一个房企都会存在业绩压力。”北京一位地产业内人士表示，“对于那些重仓湖北重仓武汉的房企，影响可能最大。”

亿翰智库数据显示，在湖北省有项目的房企中，湖北省销售额占全部销售额比重最大的前三名均为湖北当地房企，而全国性企业中，北辰实业去年在湖北省的销售额超43.5亿元，湖北销售额占全国销售额比重达18.42%，是仓位最大的非湖北省房企。

虽然从绝对数额来看，去年保利、金地、绿地、新城控股、恒大等房企在湖北省的销售额均超百亿，但这些房企的湖北销售额占比并不高。

相较之下，近年来北辰在武汉市场动作频发。

“过去几年在武汉土地市场重仓的企业，项目沉淀在手中短期内难以回笼现金，对地产公司的短期资金链将构成挑战。”上述业内人士认为，鉴于疫情对当地居民造成的心理创伤较大，武汉以及湖北的房地产市场信心恢复，将慢于其他省市。

销售额下滑31%，负债率80.15%，十年市值缩水六成

应亚运而起，借奥运腾飞。在中国房地产史上，像北辰实业这种借两大体育盛会“东风”享誉全国的房企并不多。

近几年，北辰实业不仅在房企规模竞赛中掉了队，A股、港股两项市值更是持续走出低位行情。

据北辰实业官网介绍，该公司已将武汉作为战略支点型城市。武汉也是北辰除北京总部以外，项目数量最多的城市。

然而过去十年，北辰实业市值缩水超六成。

2019年中报数据显示，北辰实业上半年销售金额为100.35亿元，同比下降了31.97%。

翻阅北辰实业近几年财报，可发现其业绩虽然基本保持着增长，但增速却忽快忽慢，并不稳定。

其中2016年至2019年上半年，北辰实业营收分别实现98.3亿元、154.57亿元、178.64亿元和85.49亿元，同比增长了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%;归属母公司净利润为6亿元、11.4亿元、11.9亿元和12.85亿元，分别同比增长了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。

北辰实业近十年的财报显示，其中2011年、2013年营收有所下滑，其余年份营收均呈现增长。净利润则是2010年、2014年、2016年有所下滑，2010年下滑幅度最大，为57%。2014年、2016年下滑幅度均不超过20%。

此外，北辰实业近10年的经营活动现金流量净额有五年是下滑的，在这下滑的5年中，有4年净额为负。其中2017年，北辰实业经营现金流净额为-16.28亿元，同比下滑179%。

虽然2019年上半年营利双增，但这主要因为上半年结算面积以及结算金额较多，分别达到48.42万平方米、71.95亿元，同比上涨了83.35%和73.42%。

财报数据显示，其上半年销售面积为67.77万平方米，同比下滑了22.1%;销售金额100.35亿元，同比下降31.97%。

截至2019年上半年，北辰实业短期借款达到10.01亿元，同比增长43%，一年内到期的非流动负债达92.18亿元，同比增长75.49%。

此外，2017年和2018年，北辰实产生的利息费用分别高达6.39亿元和6.59亿元，与此同时，平均融资成本也在不断上升，2018年为5.87%，2019年上半年增长至6.07%。

三季报显示，虽然北辰实业的资产负债率高达80.15%，但债务结构还算可观，截至2019年三季度的短期借款余额及一年内到期的非流动负债共计82.38亿元，公司账面上的货币资金为172.31亿元，短期内偿债压力并不大。

去年上半年拿地六块，三块在武汉

作为国内第一家“A+H”股地产类上市公司，成立于1997年的北辰实业受益于北京亚奥核心区的快速发展，拥有的稀缺土地资源。一直以“京北老大哥”的身份盘踞京北。

然而随着北京可供开发土地资源愈发有限，为突破规模瓶颈，北辰实业开始在京外开疆拓土。

在2007年、2010年、2015年和2016年房地产市场相对火热时，北辰实业拿地扩张的步伐也很大，先后进入武汉、长沙等城市，所到之处均留下“地王”的印迹，但这些地王并没有给北辰实业带来丰厚的回报，与之相伴的却是高企的负债率、日益稀薄的利润率以及不断走低的市值等。

业内人士认为，资本市场对其如此不看好，或是源于其长期受“地王”项目拖累所致。

据不完全统计，自2008年以来，北辰实业在全国14个城市共拿“地王”超过20宗。尤其是调控政策频出的2015年至2017年，北辰实业是市场上鲜有逆市高价拿地的参与者。

梳理其财报发现，在2015-2017年，北辰实业为求全国化业务拓展，三年内“抢收”35块土地，其中包含6个城市的“地王”项目。这三年北辰实业的存货金额分别达到310.88亿元、413.86亿元和525.52亿元，增速较快。

但其“地王”项目销售速度并不理想。

北辰实业财报显示，该公司2015年获得地块12宗，新增建筑面积211万平方米;2016年共获地块14宗，新增建筑面积370万平方米;2017年共获地块9宗，新增面积194万方米，三年累计获得35宗地块。

2018年11月，北辰集团又以86.63亿元取得北京国家会议中心二期项目。该地块位于北京市朝阳区奥林匹克公园中心区内，建成后需全部自持。

2018年来，北辰实业提出重新调整战略，欲将业绩增长点寄希望于转型复合地产。

在2018年中期业绩会上，北辰实业执行董事李伟东表示，企业在发展模式创新方面，北辰实业将发挥房地产综合运营优势，加强地产与会展、健康养老、文化创意等产业的联动及融合，创新商业模式，打造全国一流的复合地产品牌企业。

他表示：“正在研究购物中心和文创产业怎么结合，此外，写字楼也是我们的一个选择。”

目前，北辰地产在武汉已有九宗地块，2018年12月25日，北辰地产集团成功竞得武汉市临空港经济技术开发区一处地块。

2019年上半年，北辰实业披露了6个重大土地交易项目，其中三个在武汉，金额达18.6亿元，占总拿地金额的35.9%。

然而，突然来袭的疫情迫使疫情重灾区湖北省内交通、商业、娱乐等全线停止。合肥、福州、南京、杭州等超过100个城市倡议或要求暂停开放售楼处。房企错失春节后至元宵节的返乡置业、旅游市镇置业的重要窗口期。

一家在河北省有布局的房企表示，绝大多数房企首先关闭售楼部的区域，便是湖北。“疫情当前，员工安全防护成首要任务，该停的工作必须停。”

“疫情引发的停售对2月影响最大，今年三四月的‘小阳春’大概率泡汤。” 湖北一家房企营销人员表示。

“一季度中，三月份为传统旺季，往往会占一季度销售额接近一半。如果疫情三月仍未解除，上半年估计销售额很难修复。”上述湖北房企销售人士认为。